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财经观察家|冯科:2020年是刚需上车的最佳时机吗?买房最佳窗口期又在何时?

2020-01-14 17:54
导读摘要:2020年对于有真实需求的购房者而言,是一个比较好的窗口期。购房窗口期将在“五一”到“十一”之间。

腾讯财经与巨丰投顾有关“财经观察家”联合出品事宜签订合作备忘录

《顾后瞻前》系列评论

本期嘉宾:北京大学金融与产业发展研究中心主任冯科

【核心观点】

1、房地产行业是一个对资本依赖比较深重的行业,现在房地产企业融资比较困难,甚至导致一些房企亏损和破产,这就是所谓的房地产市场寒冬。

2、2020年,预计房地产领域里的并购会越来越多,房地产市场份额的集中度也将会进一步的提升。

3、2020年,包括2020年以后,以价换量、薄利多销,可能会是开发商的一个长期策略。

4、2020年,对于购房者来讲,会更舒畅一点;对于开发商来讲,压力会更大一点,开发商在2020年所面临的困难跟2019年是差不多的。

【新闻背景】

对中国房地产企业来说,刚过去的2019年是艰难前行的一年,也是把握机会逆势突围的一年。在“严调控、去杠杆”的大背景下,房地产行业在2019年进入新的发展阶段。

对于房地产企业来说,2019年,有些城市的楼市量价双双回落,有些地区的部分项目却是一房难求;有的房企已提前迈过5000亿元的销售门槛,有的房企却是频现债务危机只能断臂求生;有的房企决定春节放假19天以庆祝跨入“千亿元俱乐部”,有的房企则在历经转型阵痛后含泪下达裁员指令……2019年的房地产市场,寒意与生机并存。

2019年过去了,回顾2019年的房价,它的增幅是要比2018年大概要小个5.8左右的一个百分点。全国来讲房价的话是不太准确的,分区域来看,对于华南、华东、华中而言,华北的房价好像涨的要快一点,可能是跟北京2019年的住房新盘的销售有关联。其它地方的话,华中可能是增幅比较缓慢的,中西部和东北跟全国的房价,可能不是一个节奏,它反倒会有一些上涨。总体来看,整体的趋势还是一个增幅下降的一个趋势。

最近房企遇到的寒冬主要是在融资方面,因为房地产行业是对资本依赖比较深重的行业,可以说是资本密集型的行业。遇到房住不炒的大的政策方向和一些宏观调控的因素,房地产企业融资比较困难,它的融资成本比较高,导致一些房企亏损和失败,这就是所谓的房地产市场寒冬。

今年是房地产企业破产比较多的一年。它的原因应该是既有融资环境的原因,也有市场的原因,因为整个政策发生变化。

房住不炒,使得一些过去几年由投资性拉动的房地产繁荣逐渐消退,而它不能投资了,不让炒了,有很多限制,市场投资者、购买者处于一种观望的状态,这种销售的去化也会放缓,这造成房地产回笼资金出现困难。另一方面,房地产要维持它的信用要融资,遇到了比较冷的融资环境。发生在中小企业的融资难、融资贵,也发生在房地产领域。房地产企业从银行贷款正常渠道获取银行贷款的支持是非常困难,它大量的会使用信托或者私募基金的形式,这些成本便宜的是在12%、13%,高的是在15%、20%。信托作为一个重要的力量又受到了约束,受到了银保监会的监管,这样的话,更多的企业会去拿更高的成本,而这些成本逐渐把房地产企业的利润给消耗掉。

房企的破产一方面是因为流动性的困境,另外一方面是因为利息蚕食掉了它的利润,而且销售去化不好,时间拖得越长,这种困难就会变得越大,所以这些破产的因素是多样的,有一大部分是因为流动性出现困境,也有一部分是因为利润盖不住利息,造成的失败。

2020年,房地产的领域的并购会越来越多,不见得所有的头部企业都会扩张。有一个前提,也就说是整个资产负债率比较合理的头部企业,或者说有比较丰裕现金流的头部企业,或者说能获得更多资金支持的头部企业,会加速并购,会去并购一些退出市场比较便宜的项目。所以预计房产市场里面的并购会越活跃,房地产市场份额的集中度也将会进一步的提升。

从趋势上来看,当资金链条紧缩的时候,在人口比较集中的一二线城市进行项目开发是相对来讲是安全,所以现在开发商是要追求销售的去化率。相对而言,人口密集的一二线城市会表现的更好一些。当然中国的经济是不均衡的,有一些有竞争力的,有吸引力的三四线城市,同样会出现繁荣。房地产市场不是说全国一样,它在这种区域分化是很典型的。

比如一个成都的项目,一个遵义的项目。这两个项目都是当天去化,开盘当天去化95%。所以不能够绝对地讲三四线城市就不行,开发商就要脱离三四线城市进入一二线城市,但相对的讲,趋势是存在的,从防范风险,从追求销售率来讲,它是会向人口密集的城市集中。

可能2020年以后的未来几年,以价换量都是一个对开发商比较好的策略,就是不能再追求过去黄金十年那样的暴利,已经不太现实。应该以追求销售量、销售率、去化率为目标,就是保持良好的资金的流转。那就要让利、就要优惠,所以不仅是2020年,可能是2020年以后,以价换量、薄利多销,可能是开发商的一个长期策略。

2020年的话,房地产企业的环境会发生一点微调,会略有改善。因为从松到紧,在从紧到松是个过程,现在是过紧。整个中国的经济及利率有下行的压力。2018年房地产投资的增速是17%,到了2019年,投房地产的投资的平均增速大概10.5%左右。如果还继续下降,又存在增长的压力。

所以从环境上讲,从调控的力量上讲,就说可能会略有松动,不再会大水漫灌去刺激它。这种略有松动并不是从刺激的角度去考虑的,更多的是从稳定的角度去考虑,就是下降的太快了,投资增速17%到10%,那能不能稳住,如果不再稳住它两位数变成一位数,那GDP增长可能会更加的困难。

现在来看,这种稳的预期、稳的基调,已经开始出现一些变化。最近高层也出来讲话,要稳定房地产市场的预期,这是一个信号!另外,央行也在降低首套购房者的利息,总体来看,货币政策委员会也在讨论,适当的放松对房地产行业的信贷。

十一月份,中央经济金融工作会议当中也释放一些信号,对2020年的一些政策预期就是提出来一些新的看法,比如说宽货币、紧信用。松财政,如果是宽货币,整个货币量供应增加的话,虽然信用还会偏紧,那它不是大水漫灌式的。松财政的话,财政放松,地方政府的投资放松,这从基本环境上可能对房地产市场会有一个缓和的趋势。所以2020年,主基调就是稳中有放。

【新闻背景】

在刚刚过去的2019年,房地产市场调控出现了微妙变化,在调控持续加码的同时,宽松政策夹杂其间。中原地产研究中心统计数据显示,2019年全年,全国合计出台的房地产调控政策次数达620次,刷新历史记录,同比2018年上涨38%。

业内人士认为,房地产市场平稳发展依然是调控的主要方向,但调控最严格的时期已经过去,未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷、公积金政策等方面出台稳定市场的政策。贝壳研究院分析称。“房价快速上涨的时代已经结束,平稳的慢市场下,买方的选择权将会更大,话语权更强。”

2020年,是刚需上车的最佳时机吗?买房的最佳窗口期又在何时?

2020年对于如果有真实需求的购房者而言是一个比较好的窗口期。窗口期的话,大概五一到十一之间,可能是一个比较合适的区间。这些系列配套政策的变化,可能会有一个缓和的滞后效应。春节后会有一些政策调整,会陆续有到来。调整的话,那它还是支持首套房的置业者。

对于开发商而言,如果政策环境配合市场回暖,开发商要做的事情那就非常简单了,现在开发商就要加快去化自己的库存,追求销售量,以价换量、适度的降价、优惠,传统的购房的节点通常是会放在五一假期、十一假期,这是一个比较好的一个窗口期。对于购房者来讲,会更舒畅一点,对于开发商来讲压力会更大一点,因为大的资金面对房地产的贷款并没有松动,只有小的变化。求稳的预期并不是一个全面放松的预期,所以对开发商来讲,它所面临的困难跟2019年是差不多的。

对购房者而言,特别是首套购房者而言,政策会做微调,比如说对于个人购房者的首套房贷,从量上会有所放松,也就说银行会放更多的住房贷款给有真实需求、居住需求的人。房住不炒,对住的人要支持,那就得放松。不管是从贷款的数量,还是利率水平。对于购房者而言,金融支持会大于开发商所获取的金融支持。

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:bail

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