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财经观察家 | 姚景源:买不起时代后,住不起时代到了吗?

2018-10-10 20:25
导读生活经济学系列节目【核心观点】1、资本进到房屋租赁市场,推高了房屋的租金,这种看法有一定道理2、房屋租赁市场应当允许资本进入,但不能让它形成垄断,不能让它去伤害消费者利益。3、房租占收入的比重,...

生活经济学系列节目

【核心观点】

1、资本进到房屋租赁市场,推高了房屋的租金,这种看法有一定道理

2、房屋租赁市场应当允许资本进入,但不能让它形成垄断,不能让它去伤害消费者利益。

3、房租占收入的比重,特别是年轻人收入的比重,确实是过高。

4、稳定房租,减少年轻人房租压力,政府应当有所作为。

欢迎收看《财经观察家》,我是姚景源。今天“生活经济学”,我们是关注房租。

【新闻背景】

数据显示,今年前7个月,全国11个城市租金同比涨幅超20%,成都同比涨幅高达30.98%,深圳涨幅29.68%次之,紧随其后的分别是重庆、天津、合肥、贵阳、北京、广州,涨幅均超20%。

国家统计局发布的8月份全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.3%,其中,居住价格同比上涨2.5%,环比上涨0.5%。分析认为,近期房租上涨拉动了居住价格指数的环比上涨。

8月17日,我爱我家时任副总裁胡景晖表示,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场”。 很多长租公寓运营,都是“二房东模式”,疯狂融资,不惜一切代价抢占市场份额,争取房租的定价权,导致房租上涨。

通常定义房租收入比大于25%的为“租金相对过高城市”,大于45%的为“租金严重过高城市”,而北京、深圳、上海分别以58%、54%、48%的房租收入比位列其中。广州、杭州、福州、海口、成都、昆明、南宁和太原的房租收入比已超过了30%。

任何一个价格,包括我们住房租金的价格,就是它上涨还是下跌,我们找出它最根本的原因,都要从供给和需求入手。大家知道,从供给的层面来看,我们租房房源的供给,应当说现在发生了变化。

什么变化?大家知道,我们过去在房地产这个领域,投资和投机的氛围是比较浓的,有的人可能买了2到3套,3套5套,甚至更多的房子。其中相当部分他们把它作为出租房来出租,然后他一边收着租金,一边在那看着房地产市场,天天在那看着或者盼着房价上涨。

大家看像我们北京等一线城市,我们住房租金的回报率只有1.4%,或者在1.5%这么个状态。而你看看国际上一些个大城市,无论是像洛杉矶、像纽约,像日本东京、大阪,它们都在5%以上。所以过去比较长的一段时间,像我们一线城市房屋出租的租金涨幅变化都不大。

现在的话大家知道,我们经过了限购,应当说我们这一系列的在房地产调控上的措施,对于投资和投机,特别是投机,我们应当起到了一个比较好的抑制作用。我们在房屋出租的房源上,也就比过去会减少一些数量。

还有一个,我们对一些个原来在出租屋当中有安全隐患的,或者不利于社会管理的,我们把它清理掉,这样的话也显然减少了一定数量的出租屋的房源供给。

但是另外一方面我们再来看需求。需求方面开始增加了,比如说现在由于限买限购,这个时候产生一些个什么问题?就是原来他可以买房子,但是现在他有钱也不能买了,这样它就由原来是买房子的,就变成了租房子的。租房这方面的需求,也由于调控开始增加。

前段时间胡景晖说资本市场进到了房屋租赁市场,推高了房屋的租金,他认为这是一个大问题。他的看法对不对?他的看法有一定道理。就是说我们看这些个资本,它进到房屋的租赁市场,它们用高价来收购出租屋的房源,然后他们把这些房源集中起来以后,加以一定的装修整理,然后再来加价出租,显然要提高价格。

因为资本是逐利的,资本是需要回报的。这些资本后面是什么?是金融。他们又获得了金融扶持,所以它们有力量摧枯拉朽,就在市场上迅速地成为了一支力量。

但是它能不能够长期导致推高整个全社会租金的作用,我觉得关键看这些个进入到房屋租赁市场的资本,它能不能在房屋租赁市场上形成垄断,而垄断价格是要伤害消费者利益的。

我觉得我们要是从经济学原理这个角度看,第一,我觉得我们应当允许资本进入,甚至应当欢迎它们进入。因为它们的进入可以使市场更加活跃。需要注意是什么?要注意这些个资本,我们不能让它形成垄断,不能让它去以伤害消费者利益而获得垄断利润。

我们相当多的人,特别是我们低收入的人租不起房子,所以有人就主张,我们政府能否把房屋租金规定个上限。我觉得这个建议的出发点是好的,它考虑到了那么多的低收入群体。但是,大家如果要回到经济学原理上看,大家一定要认识到,我们这个价格最终应当由市场来决定,在经济学上叫均衡价格。

均衡价格是个什么概念?就是由市场供求双方决定的。在均衡价格情况下,我们想租房子的人,他可以租到满意的房子;想出租房的人,也能把他的房子出租出去,所以供求双方是均衡的。这是市场的这样一个伟大作用,亚当·斯密也把它叫做“看不见的手”。

但是如果说我们政府要是把市场这只看不见的手摁住,政府规定房屋租金的上限,这个时候会出现什么问题呢?首先那些个出租房子的房东,他不想干了,为什么?因为你政府规定的价格太低,所以他有房子也不租。还有一个,他即使出租的话,他也就没有了把这个房子装修好一点,把里边的家具搞得更好、更舒适一点的动力了。

曼昆,一位著名的经济学家,他有一本书很有名的,叫《经济学原理》。《经济学原理》里面就有这么一段话,他说经济学家认为:毁掉一个城市的办法,第一是轰炸,第二就是控制房租。

所以,我们现在让政府来控制房屋的租金,就影响了市场自我市场机制的运行,使市场均衡价格得到干扰,最终就会导致想租房子的人尽管说名义上的市场价格是低的,但是他租不到,他租到了这个房子的质量也很差。

【新闻背景】

德国约有60%左右的居民租住住房,其中约1/3租住公共住房,2/3租住私人住房。德国住宅补贴法规定,居民实际缴纳租金与可以承受租金的差额由政府承担。1977年至今,德国人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅上涨约60%,房地产市场稳定性世界罕见。

法国的廉租房租金通常只有市场价格的1/3,最低为1/6,租户主要为中低收入阶层。金融危机后,法国房价再创新高,租金水平也水涨船高,而以廉租房为代表的保障性住房成为法国社会的“稳定器”。

房屋的租金又是CPI的重要内容之一,大家知道,CPI它分八大类,它包括食品,包括居住,包括衣着,包括家庭设备用品和服务,包括交通通讯,包括文化娱乐,等等这些,八大类。

那么这八大类当中,居住是很重要的。居住包括哪些?第一,它包括房屋的租金。第二,就是你租了这个房子,你要居住,要生活,于是你就有煤、水、电、气的消耗,所以CPI当中把煤、水、电、气这种消耗,它价格的变动,也把它记到房屋的居住里面来。

还有一个,我们基本上都是小区化管理,小区化管理就涉及到物业管理费,而物业管理费的话,大家知道,这些年来它也是在上涨的。因为现在人工成本在不断地提高,各种成本上涨,所以导致我们物业管理费也在上涨。

因为我们有相当数量的人买房子是按揭,租房也有贷款,我们把这种房贷按揭利率,也把它放进里面来。居住原来在我们整个CPI当中,它这个权重是在10%以下,现在这些年在急剧上升,现在应当说是20%左右。

人最基本的需求,要解决一个吃的问题,那么吃的问题在经济学上有一个概念叫恩格尔系数。什么叫恩格尔系数?就是在你整个支出当中,你用于吃的部分占你整个消费支出的比重是多少?

恩格尔系数越高,说明你生活水平越低。你比如说,你现在才赚一千块钱,你全用到吃上面还不够,你恩格尔系数就是百分之百了。人家要赚十万块钱,一个月可能就花1万块钱,所以它才是0.1。

1978年,就是改革开放40年前,我们那个时候房租收入比在50%以上。现在的话我们在30%左右。房租现在占大家收入的比重,特别是年轻人的收入比重,确实是过高。

国际上一般来说占到25%以内,应当讲说还是比较合理的,45%以上显然就是个大问题了。我们现在个别城市干到50%以上了,甚至更高。我觉得我们还是能够让它回到25~30%这样一个局面。

关于怎么样去稳定房租,怎么样减少大家,特别是年轻人住房租金的这种压力呢?我觉得这里面政府应当有所作为。

政府有所作为,第一点就是说,我们要千方百计地让大家增加收入。具体来说,在住房租赁市场上,我觉得有这么几点:第一点,现在我们人大常委会已经通过了,我们个人所得税当中有五项扣除,这五项扣除当中包括住房租金。扣除这一点我们要加快落实,而且我希望能够扣除的幅度要大一些。为什么这块要大?因为这一块现在是我们民众,特别是年轻人压力非常大的一块。

还有一个,我觉得还是要政府能够搞一些公租房、廉租房。我到香港去了解,香港家庭和我们不一样,我们家庭主体家庭是三口人,夫妻俩一个孩子,香港它大概是平均在五口人左右。那么你按照五口人,70万套350万人住到保障房里去,什么个概念呢?整个香港才700万人口,就一半人住到这个房子里了。

当然住了这个房子里,你要有一个条件,比如说你低收入。如果你收入再低,租金可以给你免了。所以,我觉得我们在政府这种保障房上,在廉租房上,我们应当下大的气力。

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:lvg

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