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财经观察家|曹建海:碧桂园“高周转”模式逼出人命?

2018-08-09 20:16
导读【让投资更美好:投资者教育系列节目】之三十三 【核心观点】1、安全事故频发,和碧桂园高周转模式有没有关系?肯定存在着必然的联系。2、在三四线城市,碧桂园为什么可以周转得更快?因为地方政府对碧桂园...

【让投资更美好:投资者教育系列节目】之三十三

【核心观点】

1、安全事故频发,和碧桂园高周转模式有没有关系?肯定存在着必然的联系。

2、在三四线城市,碧桂园为什么可以周转得更快?因为地方政府对碧桂园的各种迁就。

3、到2030年,中国的房屋足够容得下40亿人来居住。

4、贸易摩擦冲击下,如果一味地再发展房地产,对中国经济安全、金融安全都是非常危险的。

5、房地产已经绑架了中国经济,可以不让它上涨,但是绝不能大幅回落,要回落也是缓慢的回落,一旦快速回落,很多银行就可能因此而倒闭,地方政府的债务链就会断裂。

6、三四线城市本来就没有潜力,大量囤积在三四线城市,对碧桂园来讲不会有很好的前景。

欢迎收看《财经观察家》,我是中国社会科学院工业经济研究所曹建海研究员。今天我们来分析一下碧桂园模式。碧桂园的快速周转模式,它是不是引发了众多事件的一个原因?

【新闻背景】

有着“宇宙第一房企”之称的碧桂园,最近摊上了大事儿。7月26日,安徽六安市金安区碧桂园城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌,造成6死3伤。7月12日,碧桂园杭州萧山项目地基裂痕,路面塌方,殃及旁边居民楼。6月24日,碧桂园上海奉贤项目售楼处模架坍塌,造成1死9伤。

根据公开资料整理,不到一年,碧桂园在全国多地项目中,已经发生致人死亡的安全事故达5起,至少10人从中丧命。在以突飞猛进之势,杀入国内房企前三甲的光鲜背后,碧桂园在建项目频敲安全警钟。

碧桂园最近一年来连续至少出了五次事故,总裁莫斌代表碧桂园向公众道歉,碧桂园在股市上也出现了一个比较大的回落。房地产股的回落,既有大的形势,也有就是它个体的原因。应该说7月份以来房地产行业事件频频,不光是碧桂园事件,但它是最为突出了,是吧?还有其他的行业都出现了一些问题,说明这个行业跟过去所谓的黄金时代相比,现在总体来看处于一个困境。

我们看碧桂园出的这些事情,特别是六安工程,我们看就是碧桂园也讲出它的可以回避的职责所在。那么这个工程跟高周转有没有关系?在我看来肯定是存在着必然的关系。不仅是六安、上海,还有很多的地方连续出现事故,这跟整个集团的这种快速周转模式肯定是有关系的。

从拿地到开工到竣工到最后销售售出,这个周期就是要缩短。这种缩短就使得房地产商误把建设过程当可有可无的过程。因为在房地产商售价里面,销售收入里面,我们可以看到真正的建筑施工这一部分占的比重是非常低的,有的往往就不到10%。

所以它是这样引起了对建筑质量施工过程的这种忽略,它以为我们增加了人手,就可以迅速的加快这种项目的施工的速度,但是由此就可能会引起生产质量、生产安全问题。

虽然六安它是出现在施工的建设单位的临时用房,不在它的红线之内,但事实上我们可以很明显的界定,实际上就是这种高周转模式才是这次事故的一个根本原因。

法律是不是可以免责,这是一回事,是吧?如果它法律免责了,但是实际大家都知道原因,还是在高周转模式,这样公司可能会损失它的品牌声誉、你的产品质量,大家对它产品质量的这种认识,像住房这样一个耐用消费品,要用50年甚至更长时间,如果在这么短时间的就是迅速建成的,而且充满了安全隐患的,大家谁敢购买碧桂园的房屋?所以说它的责任尽管法律责任可免,但是品牌声誉的损失很难免除的。

刚才提到了原因最主要就是这种赶工造成的,是放弃质量为了加快速度。那么碧桂园我们看,最近几年销售收入和营业收入、增长速度都是国内最快的,它原来不是最大的房地产商,目前已经成为全国最大的房地产商,这种原因就跟它的高周转速度有关系,也跟三四线城市最近的房地产市场的火爆有关系。

三四线城市我们一直认为,这个城市没有什么潜力,但是碧桂园扎根三四线城市,并且通过高周转模式,获得了一个国内最大地产商的这种地位,就充分说明这个模式对它是有效的。

如何来实现高周转模式呢?一般来讲就是可以通过像加杠杆,提高融资所占的比例;另一个方面就是加快这个项目的操作的时间。这两个因素就可以使得周转速度加快。在去杠杆的大环境下,开发商特别是碧桂园,就剩下了唯一的一条路——加快这个项目的操作速度。

这种速度加快的话,相对来讲,可以克服去杠杆情况下,因为融资条件不畅,会引起的周转速度减慢的问题。所以现在就是去杠杆环境下,碧桂园的不得不走出来,走向了“华山一条路”,加快项目的这种进程。

【新闻背景】

高周转概念最早引入国内房地产行业,源自万科学习美国帕尔迪,后碧桂园引入沃尔玛的资产周转概念,并通过跟投制度放大速度。一般而言,高周转的实现不外乎两种途径,增强融资能力以及提高项目操盘速度。

但从目前看来,前者的实现路径正在收窄。如何在回笼资金、扩张规模的同时,保证建筑质量、维护人性规则,企业很难做出平衡。另有不具名房企高管称,高周转是房企颇具无奈的战略抉择。

关于问责,我想它讲的不是在这个红线之内,所以它从法律上或许是可以免责的。那么它其中扮演的角色刚才讲的是主导者,所以因为不仅仅是六安一处,而是全国多处。如果这个模式继续下去的话,我相信就是在碧桂园出事的会更多。

碧桂园作为主导方、作为甲方,它明知这种模式可能会引起建设单位的一些问题,生产安全问题,或者说它为了加快速度,它放任建设单位降低生产安全条件、甚至是建筑的质量。实际上它也应该是负有责任,当然地方政府也有责任的。

碧桂园为什么它放到三四线城市,它比其他的一二线城市其他大地产商发展更快?我们看很多项目,它是房子已经卖掉了,但是还没有施工。这就充分说明就在三四线城市,房屋预售这个条件是多么的宽松。它这是拿图纸就可以去卖房,这样房子卖掉了,为了尽快实现周转,就要把房子尽快建成、要加快速度。

这个时候房子好像似乎是建的什么品质都无所谓了,所以这就说明在三四线城市,碧桂园本身为什么它可以周转得更快、发展更快。这充分说明地方政府对碧桂园这样一个巨无霸企业采取的各种迁就的办法。

对于开发商的成本控制来讲,实际上如果地方政府能够对企业宽松的话,那么成本就会控制在很低的水平。反过来如果你是没有门路、一个小地产商,那么地方政府处处进行控制、进行设卡,你的成本可能会比大地产商高出很多倍。

地产商就是拿图纸、特别是碧桂园拿图纸就可以卖掉,卖掉就把资金收回、收回它迅速建房,这个时候它对建房屋质量往往就不是很关注了。所以地方政府在这里面承担也是重要的责任,地方政府的生产、安全管理部门在监管上也是失职的。所以说不能只是指责建设方,也不能只是指责碧桂园,地方政府责任仍然是很大的。

过去的生产安全主要侧重在煤炭生产安全,后来到工业生产安全,对于房地产开发的相对来讲不是很重视。 而房地产开发的这种安全主要是放在监理部门了,监理部门事实上在整个房地产开发当中是一个非常薄弱的环节,基本上它是完全听从甲方,如果甲方要求加快进度,那么监理方就会睁只眼闭只眼。

实际上在这当中,地方政府对大的开发商一味的迁就,特别是在拿地、规划,在很多方面。我们过去说一百多个图章,它都是迁就的。对于生产安全这方面,监管不足!

我认为像碧桂园这样的事情,应该是由国家相关的部门组织一个工作组,对碧桂园分散在全国各个工地进行一个监管,它由中央的小组结合地方的监管部门来进行监管,这样就是解决好生产安全问题,特别是解决好今后消费者已经支付了购房款的这些房屋的品质问题,这本身也是为消费者服务,同样也是为企业负责任的。

中国房地产发展,应该说从1998年到现在30年的一个时间,其中发展最快的是2003年以来,因为我们按照现在房屋这种规划,已有的存量,应该是到2030年,这有国家发改委的预测,是吧?

到2030年,我们的房屋足够容得下40亿人来居住。这个是说明房屋总体来看,实际上处在一个过剩的状态。国家现在也采取维稳的办法来控制房价,像控制社会稳定一样来控制房价。

最近美国对中国进行关税方面的贸易战,所以我们的一些重要的制造业城市、特别是高技术产业、特别像深圳这样的城市,所以它的出口速度出现大幅度滑坡,我们的经济也受到了很大的冲击。这个时候如果一味地再发展房地产,对中国经济危害、经济安全、金融安全都是非常危险的。

只要是房价持续的坚持一个上涨的趋势,那么实际上我们所有的银行贷款,无论是如何控制,都仍然会流入到房地产,也不可能流入到实体经济里面。所以说目前房地产成为绑架中国经济、成为中国经济健康发展的最大的障碍了。

但是由于它这种绑架性,所以我们可以说不让它上涨,但是绝不能大幅回落,要回落也是缓慢的回落,或者因为一旦回落,刚才就讲很多银行就可能因此而倒闭,特别地方政府的债务链就会断裂。

这样看起来就是说,不仅就是在三四线、即使在一二线,长期的以这种房屋开发卖图纸,然后尽快的把它建成,然后就资金回笼,这种实际上是炒地皮模式。

以这种模式肯定是没有什么前途的,这个本身也没有真实的、所谓的商业上的增加值,像万科已经不再把房地产商作为一个主业了,是吧?它甚至愿意成为一个创造美好生活的一个服务商,创造美好生活肯定比炒地皮本身,它肯定是一个更高端的那么一个企业形态。

这就充分说明房地产这个形态,以这种房屋尽快的买卖这种商业形态,可能不具备很好的前景。同样在三四线城市,如果不是因为国家开发银行和国家农业开发银行,因为这两家对棚户区、棚户改造的信贷存量,目前已经达到4.4万亿人民币。

因为存量的这种推动,如果不是这推动的话,那么实际上就三四线城市房价绝对是不可能如此的上涨。三四线城市本来就没有潜力,所以说大量的囤积在三四线城市了,对碧桂园来讲实际上不会有很好的前景。现在我们国家控制了对棚户区改造的这种信贷,特别是控制了货币化分配的这个比例,这个对三四线来讲都是一个重大的打击。

而且我们国家很明确的提出了要征收房地产税,这已经非常明确,尽管今年不可能落实,在最近的3到5年期间应该可以落地的。这种落地,对房价上涨可以说是个根本性的逆转。所以说对于开发商来讲,我觉得万科也或许是一个很好的样板。

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:yuanh

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